plan för Pralinen ses över för 65 lägenheter

§ 20 2021.617 KS

Planbesked Rektorsgatan 14 (Pralinen 7)

Ärendebeskrivning
En komplett begäran om planbesked har inkommit 2021-10-27 och kommunen ska ge
planbesked inom fyra månader angående avsikten att inleda ett planarbete.

Planbegärans syfte är ändring av detaljplanen A456 eller framtagande av ny detaljplan för att
möjliggöra nybyggnation av ca 65 lägenheter i flerbostadshus. Gällande plan medger
friliggande bostad i 1-2 våningar. I en bit av fastighetens nordvästra hörn gäller dock DP74,
varför en ny detaljplan behöver tas fram.

Vid positivt planbesked ska kommunen bedöma när ett slutligt beslut om antagande av en
detaljplan kan komma att tas. Ett positivt planbesked innebär ingen garanti för att planen
kommer att antas eftersom planarbete är en prövning av ett antal olika frågor. Beslutande
nämnd kan också under planprocessen besluta om att planarbetet ska avbrytas.

Beredning
Kommunledningskontoret har i skrivelse den 14 december 2021 lämnat följande yttrande:

Gällande plan är A456 från 1979 som anger friliggande bostäder i 1-2 våningar, och i ett av
hörnen gäller DP74 från 2001. På fastigheten finns en outnyttjad byggrätt. Översiktsplanen
anger inget särskilt utöver detaljplanelagt område.

Sedan ansökan först inkom har komplettering skett på samhällsbyggnads-förvaltningens
begäran där förslaget redovisas i relation till omgivande bebyggelse.

Bebyggelsen i området är blandad och fastigheten omges av både flerbostadshus och villor.
På fastigheten finns idag en villa och en grässlänt med enstaka träd. På andra sidan
Rektorsgatan ligger Alströmergymnasiet byggd i ett våningsplan. Precis sydost om
fastigheten ligger en enplansvilla. Ett tillskott av hyresrätter i kollektivtrafik-nära läge bedöms
som mycket positivt och i linje med översiktsplanens generella mål för Alingsås. I relation till
närmast intilliggande byggnader bedöms förslaget om fem våningar dock inte som lämpligt.
En maximal höjd motsvarande tre våningar kommer därför att studeras i
planläggningsarbetet. Utformning och gestaltning, samt hur byggnaderna placeras på tomten
behöver studeras vidare, i förslaget upptar de alltför stor yta på bekostnad av friytor,
uteplatser och angöring, och avstånden mellan fasader och fastighetsgräns är för korta.
Öppen dagvattenhantering behöver också kunna inrymmas inom fastigheten. Med dessa
avvikelser föreslås positivt planbesked till att inleda ett planläggningsarbete, där byggnader
med ett mindre fotavtryck än i ansökan samt med maximala höjder motsvarande tre våningar
studeras.

Planarbetet föreslås genomföras med standardförfarande.

AU § 20, forts

I beredningen av ärendet har följande aspekter belysts. För att bidra till en mer levande
gatumiljö bör entréer vändas mot Rektorsgatan. Angöring till garaget och kopplingen till
gårdsmiljön behöver studeras vidare. Om angöring ska ske via befintlig samfällighet enligt
ansökan behövs skriftlig överenskommelse med grann-fastigheterna Pralinen 9 och 10 som
äger samfälligheten. Om en sådan inte kan redovisas innan planarbetet startar får annan
angöring skapas, och avvikelse ske från ansökan. Observera att avfallshämtning görs från
markplan, vilket gör att miljöhus ej kan placeras i källare.

Gällande parkeringsnorm för området är 0,8 p-platser per lägenhet som utgångs-punkt,
planansökan redovisar 0,6. Reducering av antalet p-platser behöver motiveras, exempelvis
utifrån det kollektivtrafiknära läget (ca 200 m till busshållplats Nordostpassagen och ca 2 km
till tåg), och önskade mobilitetsåtgärder beskrivas.

En i dagsläget genomsläpplig yta kommer att hårdgöras och planintressenten behöver kunna
visa att tillräcklig plats finns inom fastigheten för öppna dagvatten-lösningar i linje med
gällande dagvattenplan. Trädplantering är svårt med parkering under mark, men mindre träd
kan vara möjligt om tillräckligt jorddjup anordnas.

Ytorna för utevistelse är för små i relation till antalet lägenheter, och flera olika sittplatser
behövs för så många boende. I förslaget är uteplatsen placerad i ett utsatt läge med höga
hus runtom, vilket behöver ses över. Det är långt till närmsta lekplats, så för att öka barns
tillgänglighet till skogskullen i söder bör en passage skapas.

Exempel på utredningar som behöver tas fram är en geoteknisk utredning inklusive
släntstabilitet, dagvattenutredning inklusive skyfallskartering samt en mindre trafik-analys och
parkeringsstudie. Inga kända miljöfarliga verksamheter har funnits på platsen, men
föroreningar kan förekomma och en historisk inventering bör göras.

Ett planavtal behöver upprättas mellan sökande och samhällsbyggnadsförvaltningen.

En detaljplan bedöms kunna antas under år 2025. En förutsättning för detta är att sökanden
skrivit under ett planavtal om finansiering av planarbetet senast hösten 2023. Med jämna
mellanrum beslutar kommunstyrelsen om en prioritering mellan de olika detaljplanerna. Det
innebär att tidpunkten för antagande av en detaljplan kan komma att justeras.

AU § 20, forts

Beslut

Arbetsutskottets beslut:

Positivt planbesked ges till att inleda planläggning av Pralinen 7, där byggnader med ett
mindre fotavtryck än i ansökan samt med maximala höjder motsvarande tre våningar
studeras. Planarbetet föreslås genomföras med standardförfarande.

Expedieras till
SBF avdelningen för samhällsplanering och offentlig utemiljö